LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

 

¿Qué son los gastos hipotecarios?.

Son los gastos que el ciudadano paga cuando pide un préstamo al Banco para adquirir una vivienda o los gastos que paga cuando hipoteca su casa que ya fue adquirida con anterioridad.

 

¿Quién paga los gastos hipotecarios?.

Hace unos años, el ciudadano pagaba todos los gastos hipotecarios porque el Banco lo imponía de manera obligatoria en la escritura en una cláusula que denominaba “Gastos”, sin posibilidad de negociarlo con el particular.

En los últimos años, la Jurisprudencia Europea y del Tribunal Supremo ha ido modificando progresivamente esta situación y ahora se considera una cláusula abusiva aquella en la que el Banco impone al consumidor el pago de todos los gastos hipotecarios.

 

¿Qué cantidad puedo reclamar?.

Cada caso es diferente. Dependerá del importe del préstamo que solicitemos al Banco. A mayor cantidad solicitada, mayores serán los gastos cuya devolución puede solicitarse.

Tras las últimas Sentencias del Tribunal Supremo español dictadas en el año 2020 y en el presente año 2021, se pueden reclamar al Banco las siguientes cantidades:

·         El 50% de la Factura abonada al Notario por el préstamo hipotecario.

·         El 100% de la Factura abonada al Registro de la Propiedad por la inscripción del préstamo hipotecario.

·         El 100% de la Factura de la Gestoría contratada por el Banco para realizar todas las gestiones.

·         El 100% de la Factura de Tasación del piso a hipotecar y que fue solicitada por el Banco.

 

¿Cómo realizo la reclamación?.

Localiza las Facturas abonadas al Notario, al Registrador de la Propiedad y a la Gestoría del Banco por la tramitación del préstamo hipotecario (*), nos haces un poder para pleitos a nuestro favor y nosotros hacemos el resto.

Lo primero que haremos será remitir al Banco una reclamación extrajudicial, solicitando la devolución exacta de la cantidad que sumen la factura del Notario (50%), la factura del Registro (100%), la factura de la Gestoría (100%) y la factura de la Tasación del inmueble (100%).

En esa reclamación, indicaremos de manera expresa al Banco que si no pagan voluntariamente, nos veremos obligados a presentar demanda ante el juzgado, demanda en la que se solicitará no solo ese importe de los gastos sino también los intereses y las costas del juicio, esto es, la Minuta de Honorarios de tu abogado y de tu procurador, por el principio del vencimiento y por haber obrado con temeridad.

Con el fin de evitar que exista una “estimación parcial” y que el juez no pueda imponer las costas al Banco, solo solicitaremos los conceptos que indica expresamente el T.S. que pueden reclamarse, dejando sin reclamar el importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el 50% de la factura del Notario.

 

¿Cuánto me va a costar la reclamación?

Hasta que tu no cobres del Banco, no pagas nada, salvo los gastos que genere la reclamación (poder y burofax) que se presupuestan aproximadamente en unos 60 €.

Existen dos situaciones distintas:

·      -Si la sentencia es estimatoria y conseguimos que el Juzgado imponga las costas al Banco, la Minuta de abogado y de procurador las abona el Banco, por lo que el asunto no te costará ni un solo euro, exceptuando los gastos referidos en el párrafo anterior.

·      -Si la sentencia es estimatoria pero no impone las costas al Banco o el Banco paga voluntariamente tras el envío del Burofax, una vez que cobres la cantidad reclamada al Banco, deberás abonarnos un 15% de la cantidad cobrada.

 

(*) Solo pueden reclamarse determinados gastos hipotecarios. Por lo que respecta a la escritura de compraventa, que suele firmarse de manera simultánea a la hipoteca, todos los gastos de impuestos, notaría y registro de la propiedad corresponden al consumidor, por lo que al Banco no puede reclamarse nada.

 

JAVIER NORIEGA GÓMEZ
ABOGADO